원문 : http://www.drapt.com/drnews/index.htm?ret_page_name=cont_list&page_name=cont_view&menu_key=15&skey=&okey=wdate&start=0&field=&s_que&view_count=15&act=&uid=29161020635050
아파트 미분양 가구수와 아파트값에 관계가 밀접한 것으로 조사됐다.
이는 닥터아파트(www.DrApt.com)가 국토해양부 수도권 미분양현황(2008년 2월 기준) 자료와 매매가 변동률을 비교 분석한 결과 나온 것이다. 결국 미분양이 증가하면 아파트값은 하락하거나 보합세를 보이고 미분양이 감소하면 아파트값은 오르는 것으로 조사됐다.
■ 미분양 증가, 아파트값 약보합세
경기도 미분양 가구수는 올해 2월 기준 2만1천1백78가구다. 이는 IMF 이후 인 1999년 이후 최대 물량으로 최근 가장 많았던 2004년 11월(1만5천여가구) 보다 6천가구 이상 많은 것이다.
위 그래프에서 보듯이 미분양이 급증하기 시작한 2004년 4월부터 11월까지 매매가 변동률 약보합세를 보였다.
또 최근 미분양이 증가한 2007년 7월부터 2008년 2월까지 8개월 기간에도 매매가 변동률 약세를 면치 못하고 있다.
반면 미분양이 적었던 2003년과 2006년 4분기 기간에는 최고 4~8%의 매매가 상승률을 보였다.
이는 지역적으로 분석해 봐도 똑같은 결과를 보인다. 2007년 7월부터 2008년 2월까지 경기도에서 미분양이 증가한 것은 고양과 파주, 남양주에서 미분양이 증가했기 때문이다.
고양시는 2007년 11월 말 식사지구와 덕이지구에서 1만3천여 가구에 물량이 한꺼번에 쏟아져 나왔다. 고분양가와 분양가 상한제 기대감으로 청약성적이 썩 좋지 않았다. 결국 이는 미분양을 남게 되었으며 이 기간 고양시 아파트값은 0% 내외에서 소폭의 움직임만을 보였을 뿐이다.
파주시 역시 10월에 미분양 가구수는 1백33가구에 불과했으나 11월 운정신도시의 분양여파로 1천1백87가구로 전달보다 10배 가까이 미분양이 증가했다. 이 기간 파주 역시 아파트값은 약세를 면치 못했다.
■ 2008년 2월 현재, 양천구 미분양 최고, 아파트값 하락세
지난 2월 현재 서울 미분양 아파트는 7백88가구다. 최근에 물량이 가장 많았던 2007년 11월(1천81가구)보다 3백가구 이상 줄어든 것이다.
서울 역시 미분양 가구수와 아파트값의 관계가 부의 움직임을 보이고 있다.
서울에서 미분양이 증가하기 시작한 2004년 1분기에는 매매가 변동률이 0~1%사이에서 약세를 보였다. 또 최근 2006년 12월부터 2007년 11월까지 미분양이 증가한 시기에는상승폭이 점차 둔화되는 모습이다.
그러나 미분양 물량이 적었던 2003년과 2006년 4분기의 매매가 변동률은 4~6%대를 보였다.
2008년 2월 현재 서울에서 미분양 아파트가 가장 많은 곳은 양천구(2백23가구)로 소규모 단지가 공급되고 주택시장의 침체가 더해져 미분양이 가장 많은 것으로 분석됐다. 그렇다 보니 현재 양천구 아파트값은 버블세븐 임에도 불구하고 하락세를 면치 못하고 있다.
■ 인천 미분양 70%, 서구 검단 · 오류지구가 차지
올해 2월 현재 인천 미분양 아파트는 모두 1천4백87가구로 집계됐다.
도표에서 보듯 미분양 가구수는 인천 서구 검단지구 분양으로 2004년 6월에서 그해 12월까지 상승했고, 매매깂은 0% 내에서 움직였다.
또 최근 서구 검단지구와 오류지구의 분양으로 2008년 2월에는 미분양 가구수는 1천50가구다. 인천 전체 미분양에 70% 이상을 차지하는 것이다. 그렇다 보니 현재 인천 아파트값은 하락세로 반전된 모습니다.
반면 미분양이 적었던 2003년과 2006년 4분기에서 2007년 1분기까지 매매가 변동률은 1~6%대의 증가세를 보였다.
